Assurance loyers impayés ou caution : pourquoi un propriétaire ne peut pas cumuler les deux, et comment choisir

Dans un cabinet de courtage, la question revient chaque semaine. Un client vient d’acheter un deux-pièces à louer et veut se protéger au maximum : il souhaite à la fois souscrire une assurance contre les loyers impayés et demander au futur locataire un garant. Sur le papier, deux protections semblent plus sûres qu’une seule. En droit, ce cumul est en principe interdit, et le non-respect de la règle peut coûter la garantie qu’il croyait obtenir. Le conseil du courtier commence donc par une explication.

La règle : assurance ou caution, sauf exceptions

La loi du 6 juillet 1989 est claire : le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, couvrant les obligations locatives du locataire. Deux exceptions seulement : le logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Pour tous les autres locataires, le propriétaire doit choisir.

La sanction n’est pas anodine. Un acte de caution signé alors que le bailleur était déjà assuré est nul : le jour où le locataire cesse de payer, le propriétaire ne peut pas se retourner contre le garant. Il reste couvert par son assurance, dans les limites du contrat, mais la double sécurité qu’il pensait avoir n’existe pas. Les principes de cette garantie sont résumés dans la définition de l’assurance loyers impayés.

La règle se durcit lorsque le propriétaire est une société autre qu’une société civile familiale : le cautionnement n’est alors possible que s’il est apporté par certains organismes, ou si le logement est loué à un étudiant non boursier.

Pour un logement loué à un étudiant ou à un apprenti, le cumul reste en revanche permis : un parent peut se porter caution alors même que le propriétaire est assuré, ce qui explique que de nombreux bailleurs de studios proches des campus combinent les deux. L’interdiction ne vise pas non plus le dépôt de garantie, que le bailleur assuré peut toujours demander dans les limites prévues par la loi.

Choisir la caution : des formalités strictes

Le propriétaire qui préfère la caution doit soigner l’acte. La personne physique qui se porte caution signe un acte faisant apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision, tels qu’ils figurent au bail, et reproduisant l’alinéa de la loi qui permet de résilier un cautionnement conclu sans durée. Elle appose en outre la mention exigée par le code civil, et le bailleur lui remet un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. Lorsque l’acte ne fixe aucune durée, ou une durée indéterminée, la caution peut le résilier, avec effet au terme du bail en cours.

Le propriétaire ne peut pas non plus refuser une caution au motif qu’elle n’a pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas en métropole. En colocation, enfin, l’acte doit identifier, à peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution ; cette solidarité prend fin à l’arrivée d’un nouveau colocataire, et au plus tard six mois après la date d’effet du congé.

Assurance : ce que le courtier compare

L’assurance a pour elle la simplicité : pas de démarche auprès d’un tiers en cas d’impayé, une indemnisation selon les conditions du contrat. Le courtier compare alors les plafonds, les franchises, les conditions de solvabilité exigées du locataire et la prise en charge des frais de procédure. Ces critères pèsent sur le coût réel de la garantie.

La caution conserve un avantage : elle ne coûte rien au propriétaire et engage une personne qui connaît souvent bien le locataire. Mais elle suppose un garant solvable et un acte irréprochable. Dans les deux cas, la protection ne dispense pas d’agir vite en cas de retard, car le temps qui passe alourdit la dette. Les recours contre le garant, et la possibilité de le solliciter sans poursuivre d’abord le locataire, sont expliqués dans la réponse de Mon Avocat Bailleur sur les recours contre la caution.

Ce contenu a été rédigé par Laure Bonnefoy

Assurance emprunteur. Un exemple vaut mieux qu'une présentation : un couple vient nous voir avec l'assurance de sa banque à 0,38 %, l'un des deux a arrêté de fumer il y a treize mois et personne ne le lui a jamais demandé. On refait le questionnaire, on passe en délégation, la mensualité d'assurance perd un tiers. Rien d'exceptionnel : c'est la loi Lemoine et la convention AERAS appliquées à la lettre. Mon travail consiste à savoir quel assureur couvre quoi jusqu'à quel âge, et à écrire la demande de façon qu'elle ne soit pas refusée pour un motif de forme.