Dossier
Garantie loyers impayés : éligibilité du locataire et alternative Visale
Votre locataire a été refusé par une assurance loyers impayés, ou son profil sort des critères habituels. Le chiffre qui change le dossier est souvent le même : des revenus nets au moins égaux à 2,85 fois le loyer charges comprises.
Écrit par Pierre Sabatier, crédit immobilier.
Ce que dit la règle
GLI, caution et Visale : les règles qui encadrent le dossier
Avant de chercher un contrat, nous vérifions le montage juridique du bail. Une garantie mal associée à une caution ou à un bail non conforme peut perdre son efficacité au premier impayé.
Le cumul entre caution et GLI est en principe interdit
Un bailleur ne peut généralement pas demander une caution physique tout en souscrivant une assurance contre les loyers impayés. Le cumul reste possible pour un étudiant ou un apprenti, sous réserve de l’acceptation de l’assureur et de sa bonne traduction dans le bail.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22-1
La garantie publique impose plusieurs conditions au bailleur
Le bailleur ne doit avoir demandé ni caution ni assurance privée couvrant les mêmes risques. Le logement doit être décent, le bail écrit doit respecter le contrat type légal et la location doit être déclarée auprès de l’agence prévue par la loi.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24-2 (ChronoLégi)
La GLI classique vise d’abord la résidence principale
Dans nos dossiers, nous contrôlons l’usage du logement avant toute souscription. Les locations saisonnières et les résidences secondaires sont généralement exclues, sauf dérogation inscrite dans les conditions générales de l’assureur.
Pratique contractuelle conforme à la loi du 6 juillet 1989, précisée dans les conditions générales des assureurs
Visale exige un logement et un bail conformes
Le logement doit être situé en France et constituer la résidence principale du locataire. Il peut être loué vide ou meublé avec un bail d’habitation conforme à la loi de 1989, ou avec un bail mobilité. Nous vérifions aussi la présence de la clause résolutoire.
Convention Visale gérée par Action Logement, fondée sur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Le taux d’effort Visale peut atteindre 50 %
Pour un locataire non étudiant, le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 50 % de ses revenus mensuels. Les étudiants peuvent être couverts sans justificatif de revenus dans la limite des plafonds forfaitaires applicables.
Règlement de la garantie Visale d’Action Logement, convention Visale en vigueur en 2026
Notre relevé
Les seuils que nous rencontrons en GLI et avec Visale
Voici notre relevé de marché établi en septembre 2026 à partir des critères que nous contrôlons dans les dossiers.
Nous recherchons au minimum des revenus nets égaux à 2,85 fois le loyer charges comprises.2,85 fois le loyer charges comprises
Le seuil exact dépend du contrat et de la situation professionnelle retenue par l’assureur.2,85 à 3 fois le loyer charges comprises
Un dossier peut dépasser le ratio de revenus demandé tout en échouant sur le calcul du taux d’effort.≤ 33 % du revenu net
Nous comparons ce coût avec les garanties, exclusions et conditions d’indemnisation du contrat.2,5 % à 5 % du loyer annuel charges comprises
L’âge maximal varie selon les contrats, certains assureurs n’en fixant aucun.18 ans, ou 16 ans pour un mineur émancipé
Plusieurs assureurs demandent un historique sans incident avant d’accepter une souscription tardive.6 à 12 mois sans impayé
Le respect de ce montant ne dispense pas de vérifier les autres conditions du locataire, du loyer et du bail.1 710 € nets par mois
Ce plafond forfaitaire permet une couverture sans justificatif de revenus, si les autres conditions sont remplies.1 000 € par mois charges comprises
Ce montant concerne les autres communes.680 € par mois charges comprises
Le loyer doit également rester compatible avec le taux d’effort applicable.1 940 € par mois charges comprises
Ce plafond concerne les communes de plus de 100 000 habitants, la Corse, les DROM et Saint-Martin.1 575 € par mois charges comprises
Nous contrôlons la commune du logement avant de retenir ce plafond.1 365 € par mois charges comprises
Meilleure assurance loyers impayés : classement des offres
10 assureurs notés sur les mêmes quatre critères, avec le tableau comparatif ligne à ligne.
Le listing
Garantie loyers impayés locataire : établissement par établissement
Nous ne retenons pas une offre sur son seul tarif. Nous regardons l’âge du locataire, le ratio entre ses revenus et le loyer, son taux d’effort et l’usage réel du logement.
| Établissement | Âge maximal du locataire | Ratio minimal revenus/loyer | Taux d’effort maximal | Fiche |
|---|---|---|---|---|
| MAIFCette offre convient à un dossier bloqué par l’âge du locataire, notamment lorsque d’autres contrats plafonnent vers 75 à 80 ans. | Aucun | Non précisé dans notre relevé | À respecter, seuil non précisé | Notre analyse Voir l'offre |
| MacifCette offre convient à un locataire sans contrainte d’âge spécifique dont les revenus atteignent 2,85 à 3 fois le loyer. | Aucun | 2,85 à 3 fois le loyer charges comprises | Seuil contractuel, chiffre non précisé | Notre analyse Voir l'offre |
| GalianCette offre convient aux dossiers sans limite d’âge formelle qui respectent strictement le ratio de 2,85 et le taux d’effort de 33 %. | Aucun formel | Au moins 2,85 fois le loyer | ≤ 33 % en pratique | Notre analyse |
| Solly AzarCette offre convient aux locataires sans condition d’âge maximale dont le taux d’effort reste compris dans la limite de 33 % à 35 %. | Aucun | 2,85 à 3 fois le loyer charges comprises | 33 % à 35 % | Notre analyse |
| SeynaCette offre convient à certains dossiers de résidence secondaire ou de bail commercial qui sortent du cadre habituel de la GLI. | Non précisé dans notre relevé | Seuil chiffré non précisé | Seuil chiffré non précisé | Notre analyse |
Relevé du cabinet, septembre 2026. Les conditions sont contractuelles et évoluent : nous les revérifions à chaque dossier.
La démarche
Comment nous montons un dossier GLI ou Visale
Choisir entre GLI privée et Visale
Nous partons du profil réel du locataire et de l’usage du logement. Un refus en GLI ne ferme pas automatiquement la voie à Visale, mais les deux protections ne répondent pas aux mêmes critères.
Vérifier le logement et le bail
Nous contrôlons la résidence principale, la situation du logement en France et la conformité du bail. Pour Visale, nous vérifions aussi le bail mobilité éventuel et la clause résolutoire.
Calculer la solvabilité
Nous comparons les revenus nets au loyer charges comprises. En GLI, nous recherchons généralement un ratio de 2,85 à 3 et un taux d’effort proche de 33 % ; avec Visale, le taux peut atteindre 50 % pour un non-étudiant.
Constituer un dossier vérifiable
Nous rassemblons la pièce d’identité, le contrat de travail, les bulletins de salaire, l’avis d’imposition et le justificatif de domicile. Nous ajoutons chaque document demandé selon la situation professionnelle et le contrat visé.
Souscrire la GLI au bon moment
Nous préparons la souscription avant la signature du bail ou dans le délai accepté pour un locataire déjà installé. Pour ce dernier, plusieurs contrats exigent entre 6 et 12 mois sans impayé.
Sécuriser la garantie Visale avant le bail
Le locataire doit obtenir un visa valide avant la signature. Nous contrôlons ensuite la référence de la garantie, le montant du loyer et la présence de la clause résolutoire dans le bail.
À ne pas rater
Les erreurs qui peuvent faire tomber la garantie
Cumuler caution physique et GLI sans exception
Ce cumul est en principe interdit. Nous ne le conservons que pour un étudiant ou un apprenti, lorsque le contrat d’assurance l’accepte.
Garantir un logement qui n’est pas la résidence principale
Une location saisonnière ou secondaire sort généralement du champ d’une GLI classique et de Visale. Nous cherchons un contrat prévoyant expressément l’exception lorsque l’usage du logement l’exige.
Se limiter au salaire affiché
Un revenu inférieur à 2,85 fois le loyer charges comprises bloque de nombreux contrats. Même au-dessus de ce ratio, un taux d’effort supérieur au plafond contractuel peut entraîner un refus d’indemnisation.
Déclarer un loyer ou un bail inexact
Le montant du loyer, les charges et les caractéristiques du logement doivent correspondre aux pièces signées. Une déclaration erronée peut faire perdre le bénéfice de la garantie.
Oublier la clause résolutoire
Cette clause structure la gestion d’un impayé et fait partie des conditions de Visale. Son absence peut aussi compliquer la mise en œuvre d’une GLI.
Questions fréquentes
Un bailleur peut-il cumuler une assurance loyers impayés et une caution classique ?
En règle générale, non. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22-1, interdit ce cumul pour un même bail. Une exception existe pour les étudiants et les apprentis. Nous vérifions alors que l’assureur accepte le montage et que le bail le traduit correctement.
Quel est le niveau de revenus minimum pour qu’un locataire soit accepté en GLI ?
Nous rencontrons généralement un minimum compris entre 2,85 et 3 fois le loyer charges comprises. Le taux d’effort doit souvent rester inférieur ou égal à 33 % du revenu net. Ces deux calculs doivent être validés séparément. Un dossier peut respecter le ratio de revenus mais dépasser le taux d’effort contractuel.
Quelles sont les principales conditions d’éligibilité à Visale en 2026 ?
Le logement doit être situé en France et constituer la résidence principale du locataire. Le bail doit être conforme et contenir une clause résolutoire. Les plafonds de loyer et les conditions de ressources doivent aussi être respectés. Pour certains salariés du secteur privé de plus de 31 ans, le salaire mensuel net doit être inférieur ou égal à 1 710 €.
La GLI couvre-t-elle les locataires déjà en place ?
Oui, certains contrats le permettent. Nous devons présenter un dossier complet et un logement conforme aux conditions de l’assureur. L’historique demandé est généralement de 6 à 12 mois sans impayé. La souscription doit intervenir dans le délai prévu par le contrat.
Les étudiants peuvent-ils bénéficier de Visale sans justifier de revenus ?
Oui, dans la limite des plafonds forfaitaires de loyer charges comprises. Le plafond atteint 1 000 € par mois en Île-de-France et 680 € par mois dans les autres communes. Les autres conditions relatives au logement et au bail restent applicables. Nous vérifions le visa avant toute signature.
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