Garantie loyers impayés : éligibilité du locataire et alternative Visale › Galian
Galian : des revenus minimaux égaux à 2,85 fois le loyer — garantie loyers impayés locataire
Un refus de garantie loyers impayés ne ferme pas nécessairement le dossier locatif. Nous contrôlons les critères de Galian, puis l’éligibilité à Visale lorsque les revenus ou le taux d’effort bloquent.
Écrit par Pierre Sabatier, crédit immobilier.
Les points chiffrés
Galian : des revenus minimaux égaux à 2,85 fois le loyer
Le premier filtre de Galian reste la solvabilité
Dans nos dossiers Galian, nous retenons un revenu net au moins égal à 2,85 fois le loyer charges comprises. Le taux d’effort doit, en pratique, rester inférieur ou égal à 33 %. Notre relevé cabinet 2026 confirme que ces deux contrôles structurent l’acceptation du locataire. Un revenu proche du seuil ne suffit donc pas si le calcul du taux d’effort dépasse 33 %.
L’âge ne provoque pas, à lui seul, le refus
Galian n’applique pas de limite d’âge formelle au locataire. Nous ne considérons donc pas l’âge comme un motif automatique d’exclusion. Nous contrôlons plutôt la nature, le montant et la régularité des revenus à partir des justificatifs demandés au montage. Lorsque le traitement d’un revenu particulier n’est pas documenté, nous sollicitons sa validation avant de présenter le dossier comme assurable.
La caution physique ne s’ajoute pas librement à la GLI
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22-1, interdit en principe au bailleur de cumuler une caution physique et une assurance contre les loyers impayés. L’exception concerne les étudiants et les apprentis, pour lesquels le cumul caution et GLI reste possible. Nous vérifions donc ce qui figure déjà dans le bail ou dans le projet de bail. Ajouter un garant ne corrige pas automatiquement un refus de Galian.
Visale peut reprendre un dossier hors des critères Galian
Le règlement de la garantie Visale d’Action Logement, convention en vigueur en 2026, admet pour un locataire non étudiant un loyer charges comprises limité à 50 % de ses revenus mensuels. Visale concerne un logement situé en France, occupé comme résidence principale, loué vide ou meublé avec un bail conforme à la loi du 6 juillet 1989 ou un bail mobilité. Le bail doit notamment comporter une clause résolutoire. Nous contrôlons aussi les plafonds de loyer et la situation personnelle du candidat avant de retenir cette solution.
Les plafonds Visale changent selon le profil et la commune
Selon notre relevé du 21 janvier 2026, un salarié du secteur privé âgé de plus de 31 ans doit percevoir au maximum 1 710 € nets par mois pour relever du critère indiqué. Pour un étudiant, le plafond de loyer charges comprises est de 1 000 € par mois en Île-de-France et de 680 € dans les autres communes. Pour un non-étudiant, il atteint 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € dans les communes de plus de 100 000 habitants, en Corse, dans les DROM et à Saint-Martin, puis 1 365 € dans les autres communes. Nous rapprochons toujours le plafond géographique du taux d’effort applicable.
Ce que ça règle
- Bailleur dont le candidat locataire justifie des revenus nets au moins égaux à 2,85 fois le loyer charges comprises et d’un taux d’effort inférieur ou égal à 33 %.
- Candidat refusé en GLI classique mais susceptible de respecter les conditions personnelles, locatives et géographiques de Visale.
Ce que ça ne règle pas
- Locataire dont les revenus ou le taux d’effort dépassent les critères de Galian, sans éligibilité possible à Visale.
- Location saisonnière ou résidence secondaire ne répondant pas à l’exigence de résidence principale prévue pour ces garanties.
Ce que nous vérifions avant de présenter le dossier
- Le montant du loyer charges comprises utilisé dans tous les calculs.
- Le rapport entre les revenus nets justifiés et le loyer, avec le seuil Galian de 2,85 fois le loyer.
- Le taux d’effort du locataire, avec une cible Galian inférieure ou égale à 33 %.
- La nature, la régularité et les justificatifs des revenus présentés.
- L’usage du logement comme résidence principale.
- La conformité du bail à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et la présence d’une clause résolutoire pour Visale.
- L’existence d’une caution déjà demandée et sa compatibilité avec l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
- Le plafond Visale correspondant au profil du locataire et à la commune du logement.
- L’absence de double couverture privée et publique portant sur les mêmes risques.
Nous cherchons d’abord à rendre le dossier recevable chez Galian sans masquer un taux d’effort ou un revenu insuffisant. Si cette voie se ferme, nous vérifions Visale avant d’écarter le candidat. — Pierre Sabatier
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