Garantie loyers impayés : éligibilité du locataire et alternative Visale › Solly Azar
Solly Azar : un taux d’effort plafond compris entre 33 et 35 % — garantie loyers impayés locataire
Un refus lié au revenu ou à l’âge du locataire ne ferme pas nécessairement le dossier. Nous vérifions les critères de la GLI Solly Azar, puis l’éligibilité à Visale lorsque cette solution est plus adaptée.
Écrit par Pierre Sabatier, crédit immobilier.
Les points chiffrés
Solly Azar : un taux d’effort plafond compris entre 33 et 35
Les critères que nous appliquons au dossier Solly Azar
Solly Azar propose des contrats de garantie loyers impayés sans âge maximum du locataire. Nous retenons un niveau de revenus nets compris entre 2,85 et 3 fois le loyer charges comprises. Le taux d’effort doit rester de l’ordre de 33 à 35 %. Nous recalculons ces deux critères à partir des justificatifs prévus par le contrat, car une lecture différente des revenus peut modifier l’issue du dossier.
L’âge ne remplace pas l’analyse de solvabilité
L’absence d’âge maximum évite qu’un locataire soit écarté au seul motif d’un plafond d’âge. Elle ne supprime pas les conditions portant sur les revenus, le bail et l’usage du logement. Nous vérifions notamment que le logement constitue la résidence principale du locataire, conformément à la pratique contractuelle des GLI fondée sur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et aux conditions générales du contrat retenu.
Caution physique et GLI : le cumul est encadré
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22-1, interdit en principe au bailleur de demander une caution physique tout en souscrivant une assurance contre les loyers impayés. L’exception prévue concerne les étudiants et les apprentis, pour lesquels le cumul caution et GLI reste possible. Nous contrôlons donc la présence d’un garant avant de présenter le dossier. Une caution déjà prévue dans le bail peut imposer une correction du montage.
Visale lorsque le taux d’effort dépasse celui de la GLI
Le règlement de la garantie Visale d’Action Logement, selon la convention Visale en vigueur en 2026, admet pour un locataire non étudiant un loyer charges comprises allant jusqu’à 50 % de ses revenus mensuels. Cette limite peut ouvrir une voie lorsque le dossier dépasse les 33 à 35 % retenus pour la GLI Solly Azar. Le logement doit être situé en France, constituer la résidence principale, être loué vide ou meublé sous un bail conforme à la loi de 1989 ou sous un bail mobilité, et comporter une clause résolutoire. Nous vérifions aussi la situation personnelle du locataire et les plafonds applicables avant de retenir cette alternative.
Les plafonds Visale relevés par notre cabinet
Notre relevé arrêté au 21 janvier 2026 fixe, pour un étudiant, un loyer charges comprises maximal de 1 000 € par mois en Île-de-France et de 680 € dans les autres communes. Pour un non-étudiant, le plafond atteint 1 940 € en Île-de-France. Il est de 1 575 € dans les communes de plus de 100 000 habitants, en Corse, dans les DROM et à Saint-Martin, puis de 1 365 € dans les autres communes. Ces plafonds ne dispensent pas du contrôle des autres conditions de la convention Visale.
Ce que ça règle
- Le bailleur dont le locataire respecte un taux d’effort de 33 à 35 % et justifie de revenus nets égaux à 2,85 à 3 fois le loyer charges comprises.
- Le dossier d’un locataire âgé qui satisfait aux critères de solvabilité, puisque Solly Azar n’applique pas d’âge maximum.
- Le locataire refusé en GLI pour son taux d’effort, mais susceptible de respecter la limite Visale de 50 % et les autres conditions de la convention.
Ce que ça ne règle pas
- Le locataire dont les revenus et le taux d’effort restent hors des limites contractuelles de la GLI Solly Azar.
- La location saisonnière ou secondaire lorsque le contrat exige une résidence principale.
- Le dossier Visale qui dépasse le plafond de loyer applicable ou ne respecte pas les conditions du logement et du bail.
Ce que nous vérifions avant de présenter le dossier
- Le calcul du loyer charges comprises retenu par le contrat.
- La nature, la régularité et le montant net des revenus admis par Solly Azar.
- Le rapport exact entre les revenus nets et le loyer, avec un seuil attendu de 2,85 à 3 fois le loyer.
- Le taux d’effort du locataire au regard de la fourchette de 33 à 35 %.
- L’usage du logement comme résidence principale et la conformité du bail.
- La présence d’une caution physique au regard de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22-1.
- Pour un locataire déjà en place, la durée d’absence d’impayés exigée par le contrat ; notre relevé 2026 situe cette période entre 6 et 12 mois selon les assurances.
- L’éligibilité personnelle du locataire à Visale, le taux d’effort de 50 % et le plafond territorial de loyer.
- La clause résolutoire et les autres exigences de la convention Visale avant la signature du bail.
Un refus selon les critères classiques de GLI peut conduire soit à un autre montage, soit à Visale si toutes les conditions sont réunies. Nous reprenons les revenus, le bail et les garanties avant de trancher — Pierre Sabatier, courtier.
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