Encadrer la relation entre bailleurs et locataires, c’est tout l’objectif de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Réformé par la loi du 27 juillet 2023, cet article redéfinit les mécanismes de résiliation automatique du bail en cas d’impayé ou de manquement contractuel. Certaines règles changent, les délais se resserrent, et les obligations deviennent plus strictes. De quoi redéfinir les droits et recours des deux parties.
| 📌 Élément clé | 🧩 Détail |
|---|---|
| Clause résolutoire obligatoire | En cas d’impayé (loyer, charges, dépôt de garantie), le bail peut être résilié automatiquement. |
| ⏳ Délais raccourcis | Le délai entre le commandement de payer et la résiliation est désormais de 6 semaines (au lieu de 2 mois). |
| 📅 Application immédiate | S’applique à tous les baux, même ceux signés avant juillet 2023. Les anciennes clauses sont ajustées automatiquement. |
| ⚖️ Pouvoir du juge | Peut accorder jusqu’à un an de délai de paiement et vérifie les dettes d’office. Décide de la résiliation. |
| 🛡️ Protection du locataire | Le locataire peut éviter la résiliation en payant sa dette ou en sollicitant un délai avant la fin des 6 semaines. |
| ⚖️ Jurisprudence récente | Décision du tribunal de Bobigny (2024) confirmant l’application immédiate à tous les contrats. |
| 📈 Réforme de 2023 | Objectifs : accélérer les procédures, renforcer les droits des bailleurs et harmoniser les règles de résiliation. |
Article 24 Loi du 6 juillet 1989 : fonctionnement de la clause résolutoire
Clause résolutoire : définition juridique et portée dans le bail
L’article 24 impose que tout contrat de location à usage d’habitation principale contienne une clause résolutoire de plein droit, c’est-à-dire une clause qui permet au bailleur de faire résilier automatiquement le bail si certaines conditions ne sont pas respectées par le locataire :
- défaut de paiement du loyer,
- défaut de paiement des charges locatives,
- absence de dépôt de garantie.
Cette clause ne fonctionne que si une procédure claire est respectée. Aucun bail ne peut y échapper, même ceux signés avant les dernières mises à jour de la loi.
« Le bail est résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux, sauf si le locataire règle sa dette ou obtient un délai du juge. » — Article 24, loi du 6 juillet 1989
Délai de six semaines : modification apportée par la réforme de 2023
Commandement de payer : procédure raccourcie
La modification la plus impactante concerne désormais le délais de prise d’effet de la clause résolutoire. Depuis la réforme du 27 juillet 2023, le délai est passé de deux mois à six semaines :
| Avant réforme | Depuis la loi du 27 juillet 2023 |
|---|---|
| 2 mois pour régulariser la dette | 6 semaines pour éviter la résiliation du bail |
| Pas d’obligation de mention détaillée | Le commandement de payer doit mentionner clairement ce délai |
Le locataire doit être informé précisément qu’il dispose de six semaines pour régler, ou demander un échéancier auprès du juge. Dans le cas contraire, la résiliation prend effet automatiquement.
Application immédiate à tous les baux, anciens et récents
Un point clef : la réforme de 2023 s’applique à tous les baux en cours, même ceux signés avant le 29 juillet 2023. En pratique, la clause résolutoire insérée dans un bail ancien reste valable, mais le délai de deux mois n’a plus aucune portée juridique. Il est remplacé automatiquement par celui de six semaines.
« L’article 24 crée un effet légal, automatique, qui s’impose indépendamment de la volonté des parties. » — Tribunal de Bobigny, 8 avril 2024, RG n° 23/03720
Cette rétroactivité vise à créer une égalité de traitement entre tous les locataires et bailleurs, peu importe la date du bail. Cela renforce la sécurité juridique pour les propriétaires confrontés aux impayés.
Le juge garde le dernier mot : rôle et marge de manœuvre
Vérification judiciaire et pouvoir d’appréciation
Malgré son caractère automatique, la résiliation du bail reste sous contrôle judiciaire. En audience, le juge doit :
- vérifier les montants réclamés (loyers, charges, dépôt…)
- contrôler que la procédure a bien été respectée
- constater ou non la résiliation du bail
Ce contrôle ne dépend ni du bon vouloir du propriétaire, ni d’une clause spécifique complémentaire.
Autre levier : le jugement peut suspendre la résiliation, si le locataire en fait la demande, et que sa situation le justifie. Le juge peut accorder jusqu’à un an de délai pour apurer sa dette locative.
Que peut faire le locataire en cas de commandement ?
Deux options en amont de l’audience
Le locataire, averti par huissier ou acte équivalent, peut :
- payer l’intégralité de ce qu’il doit dans les six semaines
- ou saisir le juge pour solliciter un échéancier
Si aucun des deux n’est fait, l’expulsion peut être ordonnée dès l’audience.
Une procédure strictement encadrée par la loi
L’article 24 est un texte d’ordre public. Cela signifie que ses dispositions s’imposent à tous, sans possibilité d’y déroger contractuellement. Ni le bailleur ni le locataire ne peuvent l’ignorer ou en modifier le mécanisme. Il offre des garanties de protection au locataire, tout en fixant un cadre légitime pour la reprise du logement par le propriétaire.
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Un texte en constante évolution
Depuis sa création, cet article a beaucoup évolué. Voici les principales étapes de son évolution :
| Période | Caractéristiques |
|---|---|
| Avant 2023 | Clause résolutoire facultative, délais longs, procédure complexe |
| Depuis juillet 2023 | Clause obligatoire, délai ramené à 6 semaines, application immédiate à tous les baux |
En 2025, toutes les procédures judiciaires ou amiables intègrent désormais l’article 24 dans sa version révisée. Les professionnels de l’immobilier comme les juristes doivent en maîtriser chaque détail pour éviter vices de forme ou erreurs administratives.
