Comment une copropriété peut-elle valider une décision aussi gourmande qu’une surélévation ou interdire les meublés touristiques ? Tout se joue lors d’une assemblée générale, à la lumière d’une règle bien spécifique : l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ce mécanisme impose une double majorité, plus stricte que les autres. À travers des exemples concrets, des cas d’application récents et des subtilités légales, on fait le tour du sujet.
📜 Article 26 – Loi du 10 juillet 1965
Majorité qualifiée dite « double majorité » 🧮 :
- ✅ Majorité en nombre de copropriétaires (présents ou représentés)
- ✅ Ces mêmes personnes doivent représenter au moins 2/3 des tantièmes de toute la copropriété
🧩 Applications typiques
- Surélévation ou vente de parties communes
- Transformation d’éléments collectifs
- Changements affectant l’aspect extérieur ou la structure de l’immeuble
🏘️ Meublés de tourisme – Nouveautés 2025
- 📅 Depuis le 21 novembre 2024, mention explicite obligatoire dans les règlements
- 🚫 L’interdiction n’est possible qu’avec une clause d’habitation bourgeoise
- 🗳️ Vote alors à la majorité de l’article 26
- 🔁 Si échec, passerelle 26-1 vers une majorité + simple (article 25)
📊 Comparaison des types de majorité
| Article | Type de majorité | Utilisation |
|---|---|---|
| 24 | Simple 🟢 | Gestion courante |
| 25 | Absolue 🟡 | Décisions importantes |
| 26 | Double majorité 🔴 | Décisions structurantes et restrictions |
🧠 À retenir
- La double majorité reste inchangée
- Le mécanisme de passerelle vers la majorité de l’article 25 est maintenu
- ❗ L’unanimité reste nécessaire pour changer la destination de parties privatives
Comprendre la double majorité : le coeur de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 instaure le principe de double majorité, aussi appelée majorité qualifiée. Ce niveau de vote en copropriété figure parmi les plus exigeants, notamment lorsqu’il s’agit de modifier en profondeur l’immeuble ou son règlement.
Conditions strictes pour qu’une décision passe
Une résolution soumise à l’article 26 ne peut être adoptée que si deux conditions cumulatives sont remplies :
- La majorité des copropriétaires présents ou représentés vote en faveur.
- Ces mêmes copropriétaires représentent au moins les deux tiers des tantièmes de l’ensemble de la copropriété.
Ce n’est donc pas une majorité des voix des présents, mais bien un calcul basé sur la totalité des voix de la copropriété. Autrement dit, l’abstention peut faire échouer le vote.
« La double majorité impose une cohérence numéraire et pondérée : il faut à la fois le nombre et la force des voix. »
Exemples pour illustrer la règle
Voici deux cas concrets pour mesurer l’impact des chiffres sur l’issue d’un vote :
| Nombre de copropriétaires | Voix exprimées « pour » | Résultat |
|---|---|---|
| 8 | 3 personnes représentant 650 tantièmes | Rejet : pas de majorité en nombre |
| 10 | 6 personnes représentant 700 tantièmes | Adopté : nombre + 2/3 des voix |
Cas d’application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965
L’usage de cette double majorité est réservé à des décisions à fort impact sur l’immeuble ou la collectivité :
- Vente d’une partie commune essentielle (local, toiture, courette…)
- Surélévation avec création de lots supplémentaires
- Transformation ou suppression d’un service commun
- Modification importante de l’aspect extérieur (ravalement avec changement de teinte, ajout de balcons…)
- Installation d’un ascenseur dans un immeuble ancien
« L’assemblée générale ne peut jamais forcer un copropriétaire à changer l’usage de ses parties privatives, quels que soient les votes obtenus. »
Passerelle vers une majorité plus accessible : l’article 26-1
Le législateur a prévu une manière de faciliter certaines décisions si la double majorité échoue : l’article 26-1. Cette passerelle permet de soumettre la même résolution à un vote de l’article 25 dans la même AG, sous deux conditions :
- La résolution a échoué à la double majorité de l’article 26.
- Au moins la moitié des copropriétaires présents ou représentés sont favorables et ils représentent au minimum le tiers des tantièmes.
Cela reste une opportunité limitée, mais utile quand les copropriétaires se montrent peu nombreux mais significativement pondérés.
Meublés touristiques : comment la loi évolue avec l’article 26 ?
Depuis le 21 novembre 2024, la réglementation sur les meublés de tourisme en copropriété a été renforcée. Une copropriété peut désormais interdire les locations de courte durée, mais à des conditions précises :
- Le règlement doit contenir une clause d’habitation bourgeoise (usage exclusivement résidentiel).
- La décision d’interdiction doit être votée à la majorité de l’article 26.
Sans cette fameuse clause, aucune résolution ne peut valablement imposer une telle interdiction. De nombreuses copropriétés sont donc exclues de ce levier juridique.
Voici la synthèse :
| Clause dans le règlement | Interdiction possible ? | Type de majorité |
|---|---|---|
| Avec clause « habitation bourgeoise » | Oui | Article 26 |
| Sans clause spécifique | Non | Impossible même avec article 26 |
Et si la majorité double n’est pas atteinte ? On peut envisager la passerelle vers l’article 25, selon l’article 26-1.
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Différences clés entre les types de majorité en assemblée
Comprendre les différents niveaux de majorité permet de mieux appréhender le rôle pivot de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans l’univers de la copropriété :
| Article | Majorité requise | Utilisation |
|---|---|---|
| Article 24 | Majorité simple | Gestion quotidienne, budget, travaux légers |
| Article 25 | Majorité absolue avec abstentions | Actes importants sans impact structurel |
| Article 26 | Double majorité nombre + 2/3 tantièmes | Ventes, transformations, interdictions lourdes |
Les fondations inchangées de l’article 26
Depuis 1965, certaines constantes entourant cet article restent solides :
- Le système repose toujours sur une double majorité (nombre + tantièmes).
- Des sujets comme le changement de destination de l’immeuble restent régis par l’unanimité stricte.
- Le recours à la passerelle vers l’article 25 reste possible via l’article 26-1.
