Dossier

Prêt immobilier pour non-résident et expatrié français

Vous vivez hors de France et une banque a refusé votre projet immobilier malgré des revenus stables et une épargne constituée. Un apport de 20 % à 30 % du prix peut changer la lecture du dossier — Pierre Sabatier.

Écrit par Pierre Sabatier, crédit immobilier.

Ce que dit la règle

Les règles qui encadrent votre prêt immobilier

Nous vérifions ces règles avant de présenter le dossier, puis nous travaillons les critères sur lesquels les banques conservent une marge d’appréciation.

Un taux d’endettement plafonné à 35 %

Le taux d’endettement maximal est fixé à 35 % assurance comprise. Nous intégrons donc le futur crédit, son assurance et les charges déjà supportées avant de solliciter une banque.

Recommandations HCSF sur l’octroi des crédits immobiliers, règles appliquées en 2025-2026

Une durée de principe limitée à 25 ans

La durée maximale de principe est de 25 ans, avec des exceptions encadrées pour certains montages. Dans nos dossiers de non-résidents, les banques retiennent fréquemment une durée maximale de 20 ans.

Recommandations HCSF sur l’octroi des crédits immobiliers

La résidence fiscale compte plus que la nationalité

Être français ne signifie pas être résident fiscal français. Un expatrié sans domicile fiscal en France peut être traité comme non-résident par la banque.

Article 4 B du Code général des impôts

L’assurance emprunteur peut être choisie séparément

La banque exige généralement une assurance emprunteur, mais son contrat n’est pas nécessairement la seule solution. Nous pouvons étudier une délégation ou une substitution sous réserve d’équivalence des garanties.

Code des assurances, dispositions sur la liberté de choix de l’assurance emprunteur

La banque peut renforcer son analyse

La banque doit évaluer le risque avant d’accorder le prêt. Pour un non-résident, elle peut examiner plus strictement la devise des revenus, leur stabilité, la distance et les justificatifs fournis.

Code monétaire et financier et règles prudentielles applicables au crédit immobilier

Notre relevé

Les conditions relevées pour les non-résidents

Ces chiffres correspondent au relevé de notre cabinet effectué en septembre 2026 sur le marché du prêt immobilier pour non-résidents.

Taux d’endettement maximal
Nous calculons ce plafond avec les mensualités du nouveau prêt, son assurance et les charges de crédit existantes.35 % assurance comprise

Durée maximale de principe
Cette limite réglementaire ne garantit pas qu’une banque accepte cette durée pour un emprunteur vivant hors de France.25 ans

Durée fréquemment observée pour un non-résident
Une durée plus courte augmente la mensualité et peut réduire la capacité d’emprunt.20 ans

Apport personnel généralement demandé
Le niveau retenu dépend notamment du profil, de l’épargne disponible et de la devise des revenus.20 % à 30 % du prix

Surcoût de taux souvent constaté
Cet écart reflète les conditions plus strictes fréquemment appliquées aux dossiers de non-résidents.+0,10 à +0,40 point

Délai d’obtention souvent observé
Nous anticipons ce délai dans le calendrier de l’achat et dans la préparation des justificatifs.8 à 16 semaines

Âge maximal cité à la dernière échéance
Ce seuil est celui communiqué par un établissement de notre relevé, et non une règle commune à toutes les banques.75 ans

Valeur minimale de bien citée
Ce seuil concerne un établissement de notre relevé et ne constitue pas une condition générale du marché.180 000 €

Meilleure banque prêt immobilier non-résident : classement
10 assureurs notés sur les mêmes quatre critères, avec le tableau comparatif ligne à ligne.

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Le listing

Prêt immobilier non-résident : établissement par établissement

Nous ciblons les établissements selon le pays de résidence, la devise des revenus, l’apport et les caractéristiques du bien, car tous ne publient pas les mêmes critères chiffrés.

Établissement	Âge à la dernière échéance	Valeur minimale du bien	Positionnement communiqué	Fiche
BNP ParibasCette piste convient aux acheteurs internationaux recherchant un service consacré à leur situation.	Non communiqué dans notre relevé	Non communiquée dans notre relevé	Service dédié aux acheteurs internationaux ; financement des non-résidents en France.	Notre analyse Voir l'offre
Crédit AgricoleCette piste convient aux dossiers pouvant être étudiés par une caisse régionale active sur le segment.	Non communiqué dans notre relevé	Non communiquée dans notre relevé	Prêts aux non-résidents proposés par les caisses régionales du réseau.	Notre analyse Voir l'offre
CIC IberbancoCette piste convient aux emprunteurs dont le dossier présente une dimension internationale.	Non communiqué dans notre relevé	Non communiquée dans notre relevé	Établissement positionné sur les dossiers internationaux et les non-résidents.	Notre analyse
BREDCette piste convient aux non-résidents dont le profil répond aux critères internes de la banque.	Non communiqué dans notre relevé	Non communiquée dans notre relevé	Banque active sur le financement des non-résidents.	Notre analyse Voir l'offre
CCFCette piste convient aux dossiers de non-résidents compatibles avec ses conditions d’intervention.	Non communiqué dans notre relevé	Non communiquée dans notre relevé	Banque active sur les financements de non-résidents.	Notre analyse
Crédit InternationalCette piste convient aux projets d’au moins 180 000 € dont la dernière échéance intervient au plus tard à 75 ans.	75 ans	180 000 €	Seuils cités pour le financement sur ce segment.	Notre analyse

Relevé du cabinet, septembre 2026. Les conditions sont contractuelles et évoluent : nous les revérifions à chaque dossier.

La démarche

Comment nous montons votre dossier de non-résident

1. Déterminer votre statut fiscal

Nous distinguons votre nationalité, votre pays de résidence et votre domicile fiscal. Cette vérification évite de présenter comme résident français un dossier qui sera analysé comme non-résident.

2. Réunir les justificatifs

Nous préparons les preuves d’identité, de résidence, de revenus, d’épargne et de situation professionnelle. Les pièces doivent permettre de comprendre clairement la régularité des revenus et la provenance des fonds.

3. Fixer le montant de l’apport

Nous rapprochons votre épargne disponible de la demande généralement constatée, soit 20 % à 30 % du prix. Nous conservons une présentation précise des sommes mobilisées et de leur origine.

4. Cibler les établissements adaptés

Nous comparons les banques qui acceptent les dossiers d’expatriés et de non-résidents. Le ciblage tient compte du pays de résidence, de la devise des revenus, de la durée demandée et du bien financé.

5. Obtenir un accord de principe

Nous présentons les données essentielles avant le dépôt définitif lorsque l’établissement le permet. Après ce premier retour, nous transmettons le dossier complet avec toutes les pièces demandées.

6. Choisir l’assurance et la garantie

Nous vérifions les garanties d’assurance exigées par la banque. Une délégation peut être présentée si elle respecte l’équivalence des garanties, tandis que la banque détermine la garantie du prêt qu’elle accepte.

7. Signer l’offre et finaliser l’achat

Après l’accord définitif, l’offre est signée dans le respect des délais légaux. Le financement peut ensuite être finalisé avec le notaire selon le calendrier de l’acquisition.

À ne pas rater

Les refus que nous cherchons à éviter

Confondre nationalité et résidence fiscale

Un passeport français ne suffit pas pour être traité comme résident fiscal français. Nous qualifions ce point avant toute demande bancaire.

Prévoir un apport trop faible

Les non-résidents doivent généralement apporter 20 % à 30 % du prix. Un montant inférieur peut fermer certaines pistes dès la première lecture.

Ignorer la devise des revenus

Des revenus versés dans une devise étrangère exposent le dossier au risque de change. Nous identifions ce risque et ciblons les établissements susceptibles de l’examiner.

Construire le projet sur 25 ans

Même si la durée maximale de principe est de 25 ans, une limite de 20 ans est fréquemment observée pour les non-résidents. Nous calculons le projet sur la durée réellement envisageable.

Transmettre un dossier incomplet

Une pièce manquante sur les revenus, l’épargne ou la provenance des fonds peut ralentir l’étude. Le délai observé étant de 8 à 16 semaines, nous préparons les justificatifs avant le dépôt.

Questions fréquentes

Un Français expatrié peut-il emprunter en France ?

Oui, les banques françaises peuvent financer un Français expatrié traité comme non-résident. Elles appliquent toutefois des critères plus stricts sur l’apport, les revenus, la durée et l’assurance. Nous ciblons les établissements qui examinent le pays de résidence et la devise concernés.

Quel apport faut-il prévoir ?

Notre relevé de septembre 2026 fait ressortir un apport généralement demandé de 20 % à 30 % du prix. Le niveau peut être plus élevé selon le profil et la devise des revenus. Nous vérifions aussi que la provenance des fonds peut être justifiée.

Quelle est la durée maximale ?

La durée maximale de principe est de 25 ans. Pour les non-résidents, nous observons fréquemment une limite de 20 ans. Nous calculons donc la mensualité et le taux d’endettement sur la durée que l’établissement est susceptible d’accepter.

Le taux d’endettement est-il différent pour un non-résident ?

Le plafond applicable reste de 35 % assurance comprise. Il n’existe pas, dans les éléments relevés, de régime plus favorable pour les non-résidents. La durée souvent limitée à 20 ans peut toutefois augmenter la mensualité et rendre ce plafond plus difficile à respecter.

Faut-il une assurance emprunteur ?

Les banques exigent généralement une assurance emprunteur. Il est possible de présenter un autre contrat que celui proposé par la banque sous réserve d’équivalence des garanties. Nous intégrons son coût au calcul du taux d’endettement de 35 %.

Établissement par établissement

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