Depuis sa promulgation en 2014, la loi ALUR a profondément remodelé les règles de fonctionnement des copropriétés. Entre nouvelles obligations administratives, encadrement de la gestion par les syndics et outils de transparence pour les copropriétaires, ce texte structure désormais le quotidien des immeubles en France. À la veille des évolutions réglementaires de 2025, retour sur les apports concrets de cette législation pivot pour mieux en comprendre les enjeux actuels.
| 📌 Thème | 🔍 Changements Clés |
|---|---|
| 🗂️ Obligations administratives |
– Fiche synthétique annuelle 📄 – Immatriculation obligatoire 🏢 – Carnet d’entretien à annexer lors des ventes 🧾 – Extranet pour tous les copropriétaires 🌐 |
| 🤝 Gouvernance & Syndic |
– Mise en concurrence des syndics ⚖️ – Contrat type standardisé 📘 – Assurance RC obligatoire pour syndics 👨💼 – Compte bancaire séparé (>15 lots) 💳 |
| 🛠️ Aspects techniques |
– DTG exigé pour immeubles >10 ans 🧱 – PPPT obligatoire si <51 lots (sauf si DTG OK) 📆 – DPE collectif obligatoire selon taille 🏠 – Votes simplifiés pour certains travaux 🗳️ |
| 💰 Fonds de travaux |
– Obligatoire pour toutes les copropriétés dès 2025 📊 – Minimum 5% du budget 🧮 – Suivi renforcé en AG 📋 |
| 🚨 Prévention des difficultés |
– Seuil d’impayés abaissé à 15% (gdes copropriétés) 📉 – Gestion déléguée possible en cas de carence 🛠️ |
| 🏘️ Locations & environnement |
– Interdiction de louer les biens classés G dès 2025 ❌ – Cadre plus strict pour Airbnb 🏡 (quotas, durée, DPE) |
Loi ALUR pour les copropriétés : une refonte structurelle de la gestion collective
Une volonté de moderniser la copropriété
La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a pour objectif de renforcer la transparence, l’information et l’anticipation dans la gestion des immeubles en copropriété. Elle cherche à limiter les dérives dans l’administration des parties communes, responsabiliser les différents acteurs et protéger les copropriétaires, notamment dans les ensembles les plus fragiles.
Ce texte touche aussi bien à des éléments administratifs que financiers ou techniques. Il concerne directement les syndics, les copropriétaires, les notaires, mais aussi les collectivités locales dans certains cas de gestion déléguée.
Cadre juridique et extension progressive
La loi ALUR a été progressivement renforcée par plusieurs décrets et ordonnances, intégrant des mesures plus strictes en matière d’information et d’organisation, jusqu’aux dernières évolutions prévues pour 2025. Ces dispositions s’articulent autour de piliers : gestion administrative, gouvernance du syndic, planification des travaux, fonds de prévoyance, gestion des impayés.
Les obligations documentaires instaurées par la loi ALUR
Fiche synthétique de la copropriété
Chaque copropriété doit produire une fiche synthétique annuelle, véritable carte d’identité de l’immeuble. Elle regroupe des données-clés :
- Éléments financiers (budget, impayés, état de la trésorerie)
- Informations techniques : date de construction, existence du carnet d’entretien
- État administratif : nombre de lots, présence d’un syndic professionnel ou bénévole
Ce document est transmis à tout acquéreur lors d’une vente et mis à jour régulièrement par le syndic.
Immatriculation obligatoire au registre national
Depuis la loi ALUR, toutes les copropriétés françaises doivent être immatriculées au Registre National des Copropriétés tenu par l’Anah. Ce registre centralise les données et permet aux pouvoirs publics d’identifier les copropriétés en difficulté.
L’extranet, levier de transparence
Autre mesure concrète : la mise en place d’un extranet accessible par chaque copropriétaire. Il contient les documents règlementaires : comptes, PV d’assemblée générale, devis, convocations…
Syndic et loi ALUR : vers un encadrement plus rigoureux
Contrat type de syndic
Défini par décret, le contrat type du syndic précise les prestations incluses dans son forfait, les prestations particulières facturables en sus, ainsi que les modalités d’honoraires. Ce cadre évite les pratiques abusives. La transparence est renforcée, notamment lors du changement de syndic.
Mise en concurrence systématique
Le conseil syndical doit recueillir plusieurs devis de syndics concurrentiels avant toute désignation ou renouvellement. Cela favorise le choix éclairé du prestataire en charge de la gestion quotidienne.
Compte séparé obligatoire
Les grandes copropriétés (plus de 15 lots) ont l’obligation de posséder un compte bancaire indépendant. Cette séparation des fonds garantit leur traçabilité et limite les mouvements financiers hasardeux entre immeubles différents.
« Depuis la réforme, la copropriété est nettement plus lisible. On suit plus facilement où passent nos charges. » – Michel D., copropriétaire à Strasbourg
Loi ALUR et copropriété : nouvelles obligations techniques et énergétiques
Diagnostic Technique Global (DTG)
Ce diagnostic évalue l’état général de l’immeuble et sa capacité à répondre aux exigences réglementaires. Il devient obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans. Le DTG permet d’élaborer un programme de travaux cohérent, chiffré et planifié.
Plan pluriannuel de travaux (PPPT)
À partir de janvier 2025, toutes les copropriétés, même de moins de 51 lots, devront présenter un PPPT. Ce plan prévoit les interventions à réaliser dans les dix ans et prépare leur financement via le fonds de travaux.
DPE collectif obligatoire
Le DPE collectif, qui mesure la performance énergétique du bâtiment entier, s’appliquera en 2025 aux copropriétés entre 50 et 200 lots. Les DPE réalisés entre 2018 et 2021 sont invalidés à compter du 1er janvier 2025.
Fonds de travaux : une mesure anti-décote
Le fonds de travaux est destiné à anticiper les dépenses lourdes des années à venir. Il est obligatoire depuis la loi ALUR et devient incontournable pour toutes les copropriétés dès 2025, même les plus petites.
| Copropriété | Obligation de fonds | Montant minimum |
|---|---|---|
| Moins de 10 lots | Oui à partir de 2025 | 5 % du budget annuel |
| 10 à 50 lots | Oui | 5 % |
| Plus de 50 lots | Oui | 5 % (existant déjà) |
Le syndicat des copropriétaires décide en AG des modalités de constitution et d’utilisation de ce fonds. Il est distinct des charges courantes.
Loi ALUR contre les copropriétés à l’abandon
Surveillance des impayés
Un lotissement affichant plus de 15 % d’impayés (contre 25 % précédemment) peut voir un administrateur provisoire désigné par le juge. Cette mesure vise à prévenir les situations de blocage ou de dégradation avancée.
Gestion sous tutelle locale
En cas de carence avérée, une collectivité territoriale ou un opérateur mandaté peut prendre temporairement en charge la gestion et la réhabilitation de la copropriété. Cela permet d’assurer les travaux urgents et de protéger les habitants.
Loi ALUR côté location : vers davantage de régulation
Gel des passoires thermiques
À partir de janvier 2025, tout logement classé G ne pourra plus être proposé à la location (France métropolitaine). Une évolution cohérente avec les ambitions énergétiques européennes.
Encadrement des locations Airbnb
Les communes peuvent dorénavant encadrer au plus fin les locations de courte durée :
- Quota maximal de logements louables
- Durée limitée par an
- Obligation de diagnostic énergétique à transmettre à l’administration
Ce contrôle évite la désertification résidentielle et stabilise les marchés locaux du logement.
