Depuis juillet 2022, la ville de Bordeaux a rejoint le cercle des grandes métropoles françaises soumises à l’encadrement des loyers. Un dispositif légal, initié pour contenir la flambée des prix à la location et garantir un meilleur accès au logement, qui impose des règles strictes aux propriétaires. Mais dans quelles conditions s’applique cet encadrement ? Quels sont les plafonds ? Et comment se défendre en cas d’abus ?
| Thématique | Informations clés |
|---|---|
| Cadre Légal |
• Loi ÉLAN (23/11/2018), article 140 • Loi du 6 juillet 1989, article 17 • Décret du 2 septembre 2021 • Arrêté préfectoral : application dès le 15 juillet 2022 • Modification légale du 24 août 2022 |
| Mise en place à Bordeaux |
• Début : 15 juillet 2022 • Dispositif expérimental jusqu’en 2026 • Objectifs : freiner les loyers excessifs, favoriser l’accès au logement |
| Principe de Loyer Plafonné |
• Applicable aux résidences principales vides/meublées/bails mobilité • Interdit de dépasser le loyer de référence majoré • Exceptions possibles pour logements spécifiques |
| Détermination du Loyer |
• Basé sur €/m² • Dépend du type de logement, mobilier, secteur, pièces, ancienneté • Révisé chaque année par l’Observatoire local & A’Urba |
| Complément de Loyer |
• Autorisé pour prestations exceptionnelles (ex : vue, terrasse) • Justification obligatoire dans le bail écrit |
| Litiges et Recours |
• Locataire peut contester un loyer excessif • Commission de conciliation (Gironde) peut être saisie |
| Évolutions prévues en 2025 |
• Clarification du calcul & ajustement des plafonds • Travaux > 50 % du loyer annuel = +15 % max (dans la limite du plafond) • Respect du loyer de référence majoré exigé |
| Impacts observés |
• Baisse des loyers illégaux • Marché locatif plus stable • Plus de transparence pour les locataires • Suivi annuel et évaluation jusqu’en 2026 |
Calculateur de Conformite des Loyers a Bordeaux
Encadrement loyer Bordeaux : ce que dit la loi
Cadre juridique de l’encadrement des loyers à Bordeaux
L’encadrement loyer Bordeaux repose sur une base légale articulée autour de plusieurs textes majeurs :
- La loi ÉLAN (n°2018-1021), dans son article 140, réintroduit le plafonnement du loyer à titre expérimental.
- La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 donne le cadre général des rapports locatifs, notamment l’article 17 qui limite la liberté du bailleur dans la fixation du prix.
- Un décret d’application n°2021-1145 détaille les modalités administratives.
- L’arrêté préfectoral du 15 juillet 2022 concrétise l’application locale à Bordeaux.
Cette démarche législative vise à encadrer les loyers pendant une phase expérimentale de 8 ans, étalée jusqu’en 2026, pour assister à une régulation plus équilibrée du marché locatif.
« La fixation initiale du loyer ne peut excéder un montant de référence, sauf situations exceptionnelles. Toute majoration doit être justifiée. » – Article 140, loi ÉLAN
Objectifs du dispositif à Bordeaux
Bordeaux applique ce cadre pour atteindre trois finalités :
- Limiter les hausses excessives dénoncées dans plusieurs quartiers.
- Rendre le logement plus accessible à tous les profils de locataires.
- Encourager une transparence accrue sur les données de location en centre urbain.
Comment s’applique l’encadrement loyer Bordeaux ?
Les logements concernés et les cas d’exclusion
Le dispositif concerne :
- Les résidences principales louées vides ou meublées.
- Les baux mobilité, instaurés également par la loi ÉLAN.
Les logements exclus du champ d’application sont notamment : les logements sociaux, les locations touristiques, les logements soumis à la loi de 1948 et ceux conventionnés avec l’Anah.
Les plafonds de loyer à respecter
Chaque logement est soumis à trois types de plafonnements établis en €/m² :
- Loyer de référence : base normale de fixation.
- Loyer de référence minoré : pour logements à caractéristiques standards peu recherchés.
- Loyer de référence majoré : niveau maximum autorisé par défaut.
Ces montants sont mis à jour chaque année par l’Observatoire local des loyers avec la collaboration de l’agence A’Urba.
Critères de fixation du loyer
Le loyer se calcule en tenant compte de plusieurs éléments :
| Critère | Détail influent |
|---|---|
| Localisation | Quartier et secteur géographique précis |
| Type de bien | Appartement ou maison individuelle |
| Nombre de pièces | Du studio au T5 et plus |
| État du logement | Année de construction et prestations |
| Type de location | Vide ou meublée |
Exception : le complément de loyer
Un bailleur peut appliquer un complément de loyer s’il prouve que son logement présente des atouts rares non pris en compte dans les plafonds :
- Vue imprenable ou exposition remarquable.
- Terrasse exceptionnelle, équipements luxueux.
Ce complément doit être justifié dès la signature du bail, par une clause explicite et vérifiable.
Litiges et contestations en cas de dépassement
Que faire si le loyer est trop élevé ?
Le locataire a le droit de vérifier la conformité du loyer avec les plafonds officiels. En cas de doute, il peut saisir gratuitement :
- La Commission départementale de conciliation (CDC) de la Gironde.
- Ou, à défaut d’accord amiable, le juge dans un délai de 3 mois après signature du bail.
« Un loyer entaché de non-conformité peut être rectifié rétroactivement sur décision judiciaire, au bénéfice du locataire, avec remboursement du trop-perçu. » – CDC Gironde
Mises à jour réglementaires en 2025
Évolutions du calcul et adaptation au marché
En 2025, des ajustements sont apportés pour renforcer la compréhension du dispositif par les usagers :
- Clarification technique du calcul des loyers de référence.
- Actualisation avec les données récentes du marché bordelais.
Augmentation du loyer après travaux
Une hausse de loyer devient possible dans un contexte bien défini :
- Entre deux locataires, lorsque d’importants travaux sont réalisés.
- Les travaux doivent représenter au moins 50 % du loyer annuel TTC.
- L’augmentation peut atteindre 15 % maximum du coût total des travaux.
Premiers bilans et impact sur le marché locatif bordelais
Résultats concrets observés depuis 2022
Depuis sa mise en place, l’encadrement loyer Bordeaux montre plusieurs effets directs :
- Moins de loyers abusifs à la première mise en location ou au renouvellement.
- Plus de transparence pour les locataires, via les outils publics accessibles comme ceux disponibles sur le site de la mairie.
- Certains bailleurs ont dû réajuster leur loyer, notamment face à un risque de contentieux.
L’Observatoire local suit l’évolution annuelle, et de nouvelles adaptations générales ou spécifiques pourraient être envisagées à l’issue de la phase expérimentale prévue jusqu’en 2026.
