Un petit voyage dans le monde de la location meublée : la réalité juridique de la chose

Avant d’entrer dans le vif du sujet, c’est-à-dire s’emballer pour les goodies qu’on obtient en mettant son bien à louer, version meublée, une petite leçon de droit s’impose (notre amie La Loi, vous vous souvenez ?), histoire de décrypter la subtile définition juridique associée à cette pratique.

Oh oui, vous l’avez deviné mes amis, la location meublée n’est pas du tout la jungle à laquelle certains pourraient penser. C’est plutôt une danse soigneusement chorégraphiée avec le droit français.

Selon les gros bonnets législatifs français, un logement meublé est, je cite, « un château de confort, un chez soi loin de chez soi, équipé de meubles en quantité et qualité suffisantes pour permettre à notre locataire de dormir, manger, et vivre tranquillement en conformité avec les exigences de la vie quotidienne ». Ah, ça sonne mieux, non ?

En mettant son bien en mode meublé, vous offrez aux locataires un doux cocon prêt à vivre, une maison transformée en un logement clés en main, où aucun meuble est nécessaire et où il suffit simplement de poser ses valises pour s’installer.

Et si vous vous demandez ce qui caractérise l’ameublement d’un tel logement, il se trouve qu’un décret de 2015, a eu l’amabilité de tout coucher par écrit.

Jouons un peu le rôle d’un inventaire à la Prévert. Pour avoir le feu vert afin de lancer sa location meublée, l’alignement planétaire de meubles et d’équipements exigé comprend :

• Un lit douillet avec une couverture chaude ou une couette
• Pour les rêveurs, un moyen d’obscurcir les fenêtres des chambres
• Des plaques de cuisson pour régaler les papilles
• Un four ou micro-ondes, pour dorer les gratins
• Un réfrigérateur avec au moins un freezer – parce que tout le monde aime les glaces
• La vaisselle nécessaire pour savourer un repas
• Des ustensiles de cuisine, en cas d’urgence « j’ai envie de cuisiner »
• Une table et des chaises pour déguster et se gaver
• Des étagères pour ranger les petites et les grandes choses
• Des luminaires pour éclairer les soirées sombres
• Et finalement, le matériel d’entretien ménager pour garder tout ça propre.

Les avantages de louer son bien en meublé

Louer son bien meublé permet de bénéficier de nombreux avantages par rapport à la location vide.

Nous vous détaillons ici les trois principaux avantages de la location meublée que sont : la souplesse des conditions contractuelles, la fiscalité attractive et la meilleure rentabilité.

Des conditions contractuelles plus souples

Par rapport à un logement loué vide, un bien meublé bénéficie de conditions contractuelles plus souples et d’autant plus simples à gérer, tant pour le bailleur que pour le locataire.

La durée du bail d’un logement meublé est d’un an minimum (avec prolongation par tacite reconduction), contrairement à 3 ans pour la location nue.

Pour un locataire étudiant, il est également possible de contracter un bail de 9 mois non renouvelable et un bail d’un à 10 mois non renouvelable pour un locataire en situation de mobilité (formation, mutation temporaire etc).

Côté préavis, la location meublée requiert un préavis de la part du propriétaire de seulement 3 mois, contre 6 mois en location vide (si vous souhaitez vendre votre bien, y habiter vous-même ou demander congé pour non-paiement du loyer par exemple).

Dans le cas d’un congé pour motif de vente, le locataire ne peut pas prétendre au droit de préemption (priorité à l’achat du bien) pour une location meublée.

Une fiscalité attractive

Louer un bien en meublé permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables en comparaison avec la location vide et de payer un minimum d’impôts sur les loyers.

Les loyers perçus pour la location d’une habitation principale, secondaire ou saisonnière en meublé sont soumis, pour les loueurs non professionnels, à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers.

Ce qui se traduit par un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus.

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 euros et vous ne devez pas être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel.

Toujours dans le cadre du régime fiscal appliqué aux locations meublées, vous pouvez aussi choisir d’opter pour le régime Réel Simplifié.

Ce régime offre la possibilité d’amortir le bien en déduisant toutes les charges impliquées dans sa mise en location (frais de notaire, prix du mobilier, prix du bien, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance du bien, frais de gestion, travaux de construction, d’agrandissement, de reconstruction, de réparation, d’entretien…).

Louer en meublé avec le régime réel simplifié est donc particulièrement intéressant financièrement lorsque l’on souhaite réaliser des travaux d’amélioration du bien.

Avec le régime réel, vous pouvez ainsi utiliser les amortissements au fil des années pour aboutir à un résultat fiscal nul.

Votre impôt sur le revenu peut ainsi être réduit au minimum, voire même complètement annulé.

Attention : les revenus perçus au titre d’une location meublée sont exonérés d’impôts si les conditions suivantes sont respectées :

• les pièces louées font partie de l’habitation principale
• le prix de la location ne dépasse pas un certain montant annuel jugé comme raisonnable, calculé par mètre carré de surface habitable.

Une meilleure rentabilité

L’un des autres grands avantages de la location meublée c’est de permettre la fixation de loyers jusqu’à 30 % plus élevés qu’en location nue (en moyenne 10 à 20 %), pour des biens équivalents en terme de superficie et d’emplacement.

La rentabilité brute d’un bien loué en meublé est donc supérieure à un bien loué vide grâce à des loyers plus importants du fait de la mise à disposition d’un espace équipé et directement habitable.

La rentabilité nette d’une location meublée est elle aussi supérieure à celle d’un bien loué vide grâce aux déductions d’impôts auxquelles cette activité donne droit.

Cette rentabilité globale accrue par rapport à un bien loué vide fait partie des aspects les plus attractifs de la location meublée pour les bailleurs.

Locataire d’un meublé, un lit de roses ou un lit de piquants?

Cela peut sembler surprenant, mais même une belle garniture de meubles a ses ombres. Quand on parle de la location en meublé, les avantages abondent – rengaine connue ! Cela donne plus de flexibilité à la gestion, le rendement est chatoyant et les exemptions d’impôts font sourire. Pourtant, en tendant l’oreille, on peut entendre le chuintement de certains pièges qui se cachent derrière les avantages.

Oui, oui, il existe un autre côté à la médaille. En tant que proprio, vous avez plus de responsabilités… Imaginez que vous êtes au volant d’une voiture de luxe que vous voulez garder intacte! La sécurité de vos locataires est à votre charge, en particulier en ce qui concerne la gestion des appareils électroménagers. S’ils tombent en panne, c’est à vous de sortir le chéquier.

Et ce n’est pas tout! Vous devez également garder un œil sur le mobilier. Qu’il s’agisse de colmater une brèche ou de remplacer un fauteuil qui a vécu, le devoir d’entretien régulier fait partie intégrante du deal. Et à moins de faire un raid dans une brocante, le coût d’un remplacement peut vite augmenter.

Enfin, n’oublions pas l’investissement initial qui est plus important pour une location meublée. Le prix des meubles vient s’ajouter à celui du bien immobilier. Une pilule parfois difficile à avaler, mais qui, grâce aux déductions fiscales, est un peu plus facile à digérer.

En clair, si vous avez une fosse aux lions dans votre salon, vous devez vous assurer que le lion a un fauteuil confortable pour se reposer! Les baux sont généralement plus courts et les locataires ont tendance à changer plus souvent, ce qui signifie que vous devez anticiper les périodes d’inoccupation. Ce qui peut représenter un véritable casse-tête, en particulier pendant les vacances scolaires.

Alors, roses ou piquants ? Un peu des deux, selon moi. Comme toute décision de vie, chevaucher le dragon de la location meublée a son lot de défis et de surprises…