Les SCPI représentent aujourd’hui un véritable atout pour les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion directe. Cependant, avant de vous lancer dans ce type de projet, il convient de bien cerner la fiscalité liée aux SCPI. Nous vous invitons alors à découvrir ici les principales implications fiscales de ces structures pour les investisseurs.

Les bases de la fiscalité des SCPI

La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est une structure dont l’objectif est d’acquérir et de gérer un parc immobilier professionnel. Elle permet aux investisseurs de constituer un patrimoine immobilier sans avoir à acheter directement des biens immobiliers. Cependant, comme l’explique le site centraledesscpi.com, les SCPI sont soumises à des normes fiscales spécifiques que vous devez connaître afin d’optimiser votre investissement.

La fiscalité sur les revenus fonciers

Grâce à son patrimoine immobilier, la SCPI génère un revenu locatif qu’elle redistribue à ses associés en fonction de leur investissement. Avec ce type de structure, les revenus fonciers sont soumis aux mêmes taxes que les autres produits d’épargne (l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux). Dans ce contexte, les investisseurs qui souscrivent des parts de SCPI en pleine propriété à crédit ont la possibilité de déduire leurs intérêts d’emprunt des revenus fonciers.

Le régime micro foncier

Il s’agit d’un régime d’imposition simplifié qui s’applique uniquement aux contribuables dont le cumul des revenus fonciers annuels est inférieur à 15 000 euros. Dans ce cas, le montant de ces revenus est déterminé par un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime micro foncier est donc bénéfique pour les investisseurs si leurs revenus fonciers annuels bruts ne dépassent pas le seuil mentionné précédemment.

De plus, l’abattement de 30 % leur permet de réduire le montant de leurs impôts. Toutefois, rappelons que le régime micro foncier n’offre pas la possibilité de déduire les charges liées aux revenus fonciers, à savoir : les intérêts d’emprunt, les travaux, les charges de copropriété…

La fiscalité sur les revenus financiers

En plus d’investir dans des actifs, la SCPI conserve également des liquidités. Celles-ci sont ensuite placées sur des produits financiers qui génèrent des revenus complémentaires pour les investisseurs. Ces revenus ne sont qu’une part marginale du montant global distribué aux associés. Par ailleurs, ils sont également soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Si un associé le souhaite, il peut opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cela lui permettra de bénéficier d’un taux d’imposition plus avantageux que le prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Cependant, il faut préciser que cette alternative n’est possible que si sa tranche marginale d’imposition (TMI) est de 0 %.

Optimisation fiscale et SCPI : stratégies pour les investisseurs

Lorsque vous investissez dans les SCPI, il est primordial de prendre en compte l’impact fiscal que peut avoir ce type d’investissement. Ainsi, pour être sûr de rentabiliser votre placement, vous devez prendre certaines mesures pour maximiser les avantages fiscaux.

Investissez dans des SCPI à l’étranger

Investir dans une SCPI à l’étranger est une alternative prisée par de nombreux investisseurs dans le cadre d’une optimisation fiscale. En faisant ce choix, cela vous permet d’embrasser le marché international et de diversifier votre portefeuille immobilier. Cette solution vous aide également à réduire les risques liés aux fluctuations du marché immobilier français. Les SCPI étrangères peuvent bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, ce qui permet d’éviter la double imposition.

Toutefois, vous devez faire preuve de prudence lorsque vous choisissez une SCPI à l’étranger. Prenez le temps de vous renseigner correctement sur les normes fiscales des pays qui vous intéressent particulièrement. Veillez à ce que la structure soit véritablement transparente sur tous les aspects de l’investissement avant de faire votre choix. Cela vous évitera de tomber dans certains pièges.

Optez pour une SCPI fiscale

Bien que peu nombreuses, les SCPI fiscales sont réputées pour les multiples avantages fiscaux qu’elles offrent aux investisseurs. Grâce aux lois Pinel ou Malraux, elles permettent de bénéficier de réductions d’impôts importantes qui peuvent atteindre près de 21 % de la somme investie. Toutefois, en dehors de ces dispositifs fiscaux, les SCPI fiscales sont peu rentables, car elles nécessitent un investissement sur une durée relativement longue.

Par exemple, les biens acquis dans le cadre d’une SCPI Pinel doivent être loués sur une durée de 6 à 12 ans. De plus, le montant des loyers doit être conforme aux plafonds fixés par l’État. Avec les SCPI Malraux, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 à 30 % sur un investissement dans la rénovation de biens immobiliers historiques. Cependant, il vous faudra investir au moins 400 000 euros sur une période de 4 ans pour profiter de cet atout.

En dehors des options précédemment énumérées, il existe plusieurs autres solutions pour optimiser votre fiscalité avec les SCPI :

• acheter des parts de SCPI à crédit,
• acheter une SCPI en démembrement de propriété,
• utiliser le déficit foncier,
• loger les parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie.

Dans le but d’adopter les meilleures alternatives, n’hésitez surtout pas à faire appel à un professionnel.